10月1日施行的《物權法》作為一部規(guī)范財產關系的民事基本法律，對物的權利歸屬和利用等內容進行了全面詳細的規(guī)定，尤其是土地和房屋歸屬和利用的法律關系。而上海目前實行的房地產登記條例中，部分條款與《物權法》不完全一致，近期上海對房地產登記工作進行了全面梳理，并對現(xiàn)行登記條例提出了修改意見。記者今天獲悉，經市人大同意，市政府制定出臺了《上海市人民政府關于貫徹做好本市房地產登記工作的若干意見》，作為過渡性規(guī)定，對登記機構職責、登記日、預告登記、更正登記、異議登記等方面內容做了明確的規(guī)定。

對登記機構的履責要求更加高了

《物權法》第12條規(guī)定了登記機構的職責，包括查驗資料、詢問申請人、如實及時登記、必要時可以實地查看等內容。在受理過程中，如登記機構認為申請登記事項與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏關聯(lián)或者房地產的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。此外，當事人申請登記的房地產與登記冊記載的內容不一致，以及登記機構認為有必要實地查看的其他情形，登記機構可以到房地產坐落地對登記標的物的狀況進行查看。這樣做的目的是登記機構在自已的職權范圍內，充分履行職責，盡可能地保證如實、準確、及時地記載房地產權利有關事項，避免登記錯誤。和以往工作流程不同的是，在辦理登記時增加了“詢問申請人”等環(huán)節(jié)。

“登記日”的界定有重要變化

《物權法》第14條對物權效力發(fā)生的時點做了明確規(guī)定，即“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。”上?！兜怯洍l例》第11條規(guī)定，“經審核符合規(guī)定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記冊，登記申請的受理日為登記日”。由于登記日的含義實質是房地產權利變動發(fā)生效力的日期，因此，上海原來以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則，應當依《物權法》所確定記載生效的原則做出調整，調整后的登記日以記載日為準。《若干意見》中也明確要求登記機構將經審核符合規(guī)定的房地產登記事項記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。需要提醒的是，在登記機構審核期間，可能發(fā)生查封、異議登記等情況，會給房地產交易帶來潛在的風險。

改變重"證書"輕"登記簿"的觀念

《物權法》第16條規(guī)定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)”。明確了不動產登記簿是不動產物權的法律根據(jù)，因此要求登記機構必須如實將登記信息記載于登記簿。使得登記簿更具有公信力和公示力。

不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據(jù)，而不動產物權證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現(xiàn)，不動產物權證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致時，物權法規(guī)定除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。為了維護交易安全，在簽訂交易合同前，可以先向登記機構查閱該房地產的產權狀況、是否設定抵押的情況，物權法的第18條也規(guī)定了權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。這也充分體現(xiàn)了登記簿的公示力對于保護交易的安全有著重要的意義。

重視“預告登記”，防止“一女二嫁”

《物權法》第20條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記自動失效”。

上?！兜怯洍l例》對預告登記的原有規(guī)定是：可單方申請，也可雙方申請；預告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預告登記之日起兩年?，F(xiàn)根據(jù)《物權法》的規(guī)定，上海預告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件，雙方預告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。預告登記時效也相應調整，即對預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地使用權、房屋所有權和房地產他項權利登記之日起三個月內未申請房地產登記的，預告登記失效。

一般的房地產登記都是對現(xiàn)實的房地產權利進行登記，而預告登記是一種為將來發(fā)生房地產權利變動的請求權，具有排他效力，可以防止房屋產權人“一房二賣”。

利用“更正登記”，保護自己的物權

《物權法》第19條規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！?/p>

更正登記是為了保護事實上的權利人的物權，許可真正的權利人或利害關系人依據(jù)真正的權利狀態(tài)對房地產登記簿記載的內容進行更正。房地產權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，均可以申請更正登記。申請時，更正申請的當事人應當向登記機構提交其認為登記簿記載事項有錯誤的有關證據(jù)。登記機構應予更正的情形為兩類，其一，登記簿記載的權利人書面同意，且登記簿記載的事項確有錯誤的；其二，有生效的法院判決、仲裁機構裁決、人民政府做出的土地權屬爭議處理決定能夠證明權屬記載確有錯誤的。

更正登記辦理期間，登記機構暫緩受理登記簿記載的權利人因轉讓、設定他項權利、租賃等情形的申請登記；登記機構在辦理轉讓、設定他項權利、租賃等房地產登記期間，利害關系人申請更正登記，登記機構應當中止辦理相關登記的審核，并書面通知當事人。

“異議登記”加了“前道”程序，減了有效時限

《物權法》第19條規(guī)定，“不動產登記簿的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>

異議登記實質是一種對真正權利人利益的臨時性保護措施。根據(jù)《物權法》的要求，上海原有的異議登記規(guī)定有了變化，一是申請異議登記前必須先申請更正登記。利害關系人提出更正申請后，房地產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。如果登記簿記載的權利人不表示同意更正登記的，可以推定其不同意更正，進而直接進入異議登記。二是異議登記的有效期從原來的3個月調整為15日，即當事人必須在異議登記后15日內起訴，否則異議登記滿15日失效。異議登記之日起15日內，申請人應當提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議處理，并向登記機構出示有關受理通知書或者有關部門出具的能夠證明已經提出訴訟等書面文件。待訴訟、仲裁或權屬爭議處理程序結束后，有關當事人可以憑判決書、裁決書或權屬爭議調處決定書申請更正登記或注銷異議登記。三是異議登記期間，登記機構暫緩受理登記簿記載的權利人因轉讓、設定他項權利、租賃等情形的申請登記；登記機構在辦理轉讓、設定他項權利、租賃等房地產登記期間，利害關系人申請異議登記，登記機構予以異議登記的，應當中止辦理相關登記的審核，并書面通知當事人。

同時，為防止異議登記的申請人濫用異議登記制度，可能給登記簿記載的權利人的利益造成損害，《物權法》規(guī)定了異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。