上海21日“修改”房地產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定。市房屋土地資源管理局21日發(fā)布通知稱，上海市近日根據(jù)《物權(quán)法》重新梳理了2003年制訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，并出臺了《上海市人民政府關(guān)于貫徹做好本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見》。新規(guī)定的一個重大的變化是，房產(chǎn)登記日的界定發(fā)生了變化。房產(chǎn)登記日從原規(guī)定的登記申請受理日，變成房產(chǎn)登記記載日。兩者之間相差約10天。

在目前的房產(chǎn)買賣交易中，很多買家在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的受理日，也就是登記機(jī)構(gòu)出具收件收據(jù)后，就支付了全部的房款。新規(guī)定出臺后，更為妥善的做法是，等登記機(jī)構(gòu)房產(chǎn)證核準(zhǔn)記載或者等拿到房產(chǎn)證后，再付清房款。

為配合《物權(quán)法》實施，本市“修改”了房地產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定。上海市房屋土地資源管理局21日發(fā)布通知稱，上海市政府近日根據(jù)《物權(quán)法》重新梳理了2003年制訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，制定出臺了《上海市人民政府關(guān)于貫徹本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見》（以下簡稱《若干意見》）。該《意見》根據(jù)《物權(quán)法》進(jìn)行了諸多更具人性化的修改，對房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、登記日、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等方面內(nèi)容重新做了規(guī)定。

“一房兩賣”、“跳價”望成歷史

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，本市預(yù)告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)要查驗當(dāng)事人關(guān)于申請預(yù)告登記的約定文件，雙方預(yù)告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。房地產(chǎn)市場行情走好時，賣家隨時毀約、不停跳價的現(xiàn)象，在新的房地產(chǎn)登記細(xì)則實施后，有望在房地產(chǎn)市場上消失。

◇政策變化◇

現(xiàn)房也可預(yù)告登記

《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！?/p>

本市《登記條例》對預(yù)告登記的原有規(guī)定是，可單方申請，也可雙方申請；預(yù)告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年。

現(xiàn)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，本市預(yù)告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)要查驗當(dāng)事人關(guān)于申請預(yù)告登記的約定文件，雙方預(yù)告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。

一般的房地產(chǎn)登記都是對現(xiàn)實的房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記，而預(yù)告登記是一種為將來發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利變動的請求權(quán)，具有排他效力，可以防止房屋產(chǎn)權(quán)人“一房二賣”。

◇律師解讀◇

衛(wèi)新 上海協(xié)力律師事務(wù)所律師

“以往，預(yù)告登記制度已經(jīng)在期房銷售中已經(jīng)廣泛運用。但是，原有的法規(guī)中并沒有針對現(xiàn)房和二手房可以預(yù)告登記的相關(guān)條款?！毙l(wèi)新律師表示，購買期房時，簽訂預(yù)售合同后，購房者拿到的預(yù)告登記證明，其實就是預(yù)告登記。等交房后，購房者就用預(yù)告登記證明來換取產(chǎn)權(quán)證。此次新的房地產(chǎn)登記細(xì)則，特別在規(guī)定中加入了“不分期房和現(xiàn)房”，對于購買新房現(xiàn)房和二手房的人，都是一個很好的保障。

對于新房的購買者而言，預(yù)告登記后，可以避免開發(fā)商將售出的房產(chǎn)在過戶之前再抵押或再出售給他人。不過，衛(wèi)新律師表示，這一規(guī)定的出臺，對于規(guī)范二手房買賣意義更大。房地產(chǎn)市場行情好的時候，賣家臨時毀約跳價的現(xiàn)象稀松平常?！艾F(xiàn)在房地產(chǎn)市場中，大部分的糾紛都是二手房違約糾紛?！彼硎?。這一規(guī)定出臺后，買方在支付意向金或者定金后，可以要求賣家向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，通過法律保障自己對房屋所有權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，防止賣家在一段時間后違約抬價。

不必過早付清房款

在目前的房產(chǎn)買賣交易中，很多買家在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的受理日，也就是登記機(jī)構(gòu)出具收件收據(jù)后，就向賣家支付了全部的房款。但是，新規(guī)定出臺后，這樣的做法會給買家?guī)砗艽蟮娘L(fēng)險。更為妥善的做法是，等登記機(jī)構(gòu)房產(chǎn)證核準(zhǔn)記載或者等拿到房產(chǎn)證后，再付清房款。支付全部房款的時間，比原先推遲10日~20日。

◇政策變化◇

“登記日”界定重要變化

《物權(quán)法》第14條對物權(quán)效力發(fā)生的時點做了明確規(guī)定，即“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。

本市《登記條例》第11條規(guī)定，“經(jīng)審核符合規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項記載于房地產(chǎn)登記冊，登記申請的受理日為登記日。”

由于登記日的含義實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利變動發(fā)生效力的日期，因此，本市原來以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)依《物權(quán)法》所確定記載生效的原則作出調(diào)整，調(diào)整后的登記日以記載日為準(zhǔn)。《若干意見》中也明確要求登記機(jī)構(gòu)將經(jīng)審核符合規(guī)定的房地產(chǎn)登記事項記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。需要提醒的是，在登記機(jī)構(gòu)審核期間，可能發(fā)生查封、異議登記等情況，會給房地產(chǎn)交易帶來潛在的風(fēng)險。

◇律師解讀◇

“按照目前房地產(chǎn)交易中的操作，如果買家向銀行申請了住房貸款，登記日變化的風(fēng)險就大大降低了，因為銀行一般會在房產(chǎn)證發(fā)放后才放款。這一新規(guī)定出臺后，全額付清的購房者特別需要注意。”衛(wèi)新律師表示。他說，現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中，如果沒有申請住房貸款，最慣常的做法是，簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，支付30%首付款，在交易中心過戶后，支付60%的房款，發(fā)放收件收據(jù)后，支付尾款。

“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理日，登記機(jī)構(gòu)向買家出具收件收據(jù)。之后進(jìn)行審核，一般需要10日~15日。核準(zhǔn)之后登記入冊。然后再交由證件制作部門制作房產(chǎn)證。這一過程又需要5天左右。”衛(wèi)新律師向早報記詳細(xì)介紹了整個房產(chǎn)登記的受理過程。

按照新規(guī)定，登記日的界定發(fā)生了變化，也就是說，購房者必須再多等10日~15日登記入冊后，或者干脆等20天產(chǎn)證到手后，再支付全部房款，才萬無一失。否則，期間如果物業(yè)發(fā)生查封、異議登記等情況，將給購房者帶來風(fēng)險。

登記多了3個月“拖延期”

本市對預(yù)告登記時效作了新調(diào)整，即對預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利登記之日起三個月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。以往，預(yù)告登記的時效只能持續(xù)兩年。今后，預(yù)告登記的“效力”持續(xù)到債權(quán)消滅或者預(yù)告登記當(dāng)事人可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記后三個月內(nèi)?！叭獭北Ｗo(hù)申請預(yù)告登記的購房者。

◇政策變化◇

預(yù)告登記時效更人性化

《物權(quán)法》第21條規(guī)定，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記自動失效。”

上海市《登記條例》對預(yù)告登記的原有規(guī)定是，預(yù)告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年。

現(xiàn)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，預(yù)告登記時效也相應(yīng)調(diào)整，即對預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利登記之日起三個月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。

◇律師解讀◇

衛(wèi)新律師表示，新規(guī)定中預(yù)告登記時效的調(diào)整，是對預(yù)購房產(chǎn)的購房者更全面的保護(hù)?！鞍凑赵鹊囊?guī)定，預(yù)告登記的有效期只是簡單地規(guī)定為兩年。也就是說，你向開發(fā)商或者上家購房后，申請了預(yù)告登記，法律只保障你兩年取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)?！?/p>

而按照現(xiàn)在的規(guī)定，預(yù)告登記的效力一直持續(xù)到債權(quán)消失，或者預(yù)告登記人可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記時。這一規(guī)定確保了購買期房的購房者在拿到產(chǎn)權(quán)之前，權(quán)利都一直受到保護(hù)，而不拘泥于兩年的時限。更為人性化的是，新規(guī)定還額外給予預(yù)告登記當(dāng)事人三個月的拖延期。

“就是說，從你申請了預(yù)告登記，到你可以拿產(chǎn)證那天，再到這之后的三個月內(nèi)，你的權(quán)利都是受保障的?！毙l(wèi)新律師表示。