所謂的強排方案，就是根據(jù)地塊的規(guī)劃指標排布建筑的基本方案，按照建筑強制性規(guī)范盡可能布置建筑輪廓。

主要初步確定幾個事，

靠前、將來的產(chǎn)品賣給誰。剛需房、改善房、還是養(yǎng)老。

第二、產(chǎn)品的配比。

第三、交通出入口、車庫排布、指標測算等。

最重要是要在滿足規(guī)劃指標的前提下，盡可能多地排布下最多的面積，實現(xiàn)價值的最大。

強排方案包括以下內(nèi)容：最重要的當然是，用地性質(zhì)、地塊控制線在什么樣的地上做什么，以及哪些地方可以擺房子。明確城市規(guī)劃七線，知道退讓距離，哪些基底是能用。

地塊必須滿足的規(guī)范，三個核心指標是：容積率、密度、限高。（關于容積率,我們之前有一個圖文大家可以了解一下，）大體容積率有對應的產(chǎn)品。

做整體地塊不同區(qū)域的價值判斷確定你的高品質(zhì)地段，和較低品質(zhì)的地段。這個關系到開發(fā)的首開區(qū)示范區(qū)和不同產(chǎn)品的區(qū)域落位。

接下來，確定你要做一梯幾戶的這決定建筑的平面形態(tài)。這同時也是在做周邊競品分析。

然后，擺房子！

先按照日照間距擺滿，再根據(jù)設計需求取出／移動一些房子。你得知道方案所在城市的日照間距要求、防火間距要求、間距算法等等。

然后進行容積率拆分。

拆分的意思是把單一的產(chǎn)品，通過高低組合變成多種產(chǎn)品。

特別現(xiàn)在大城市有了容積率限制以后，拆分顯得尤為重要。為什么拆分重要呢？因為拆分過后，地塊內(nèi)就有了幾種產(chǎn)品，抗風險能力提高了。

中低端一點的產(chǎn)品（通常指高層公寓這種）滿足了容積率，并且好賣；高端的產(chǎn)品（通常是泛指別墅）溢價高，畢竟現(xiàn)在地價越來越高，地產(chǎn)商也要想辦法回本，就靠高端產(chǎn)品了。

那怎么拆分呢？

高品質(zhì)地段留給高溢價產(chǎn)品比如景觀面好，私密性高，安靜等等,其余的，用中低端產(chǎn)品填空隙。

然后就可以測算指標，一個方案算是有個雛形了。

接下來還要做幾個方案，比較一下幾種配比的情況

還有一些小技巧

建筑輪廓的調(diào)整，對應需求做調(diào)整

盡量順應地形

怎么配也有一定的規(guī)律，但不一定全按套路來

方案比選階段

首先你要滿足的基本要求有：

要求一 滿足當?shù)匾?guī)劃部分及土地出讓方所要求的條件（日照、面積、退界）。

這些條件需同時滿足土地出讓條件和當?shù)匾?guī)劃要求的條件，并要留有一定的余地。這是保證經(jīng)濟測算準確性的首要條件。

要求二 提供地產(chǎn)商用于經(jīng)濟測算所必需的其他指標。

這些指標往往比報規(guī)指標要詳細。比如在復地某項目中，就要求車庫面積和塔樓地下室面積分列（因為土建成本不同）。

在萬科某項目中，就涉及到可售與不可售面積的、地下可售車位數(shù)與不可售車位數(shù)（影響收益）等經(jīng)濟指標。

要求三 提出多產(chǎn)品組合方案的比較結(jié)果，進行貨值比較。

這一步往往會根據(jù)商業(yè)策劃報告來定，但如果商業(yè)策劃滯后于設計，則我們需有初步的市場調(diào)研，并提***品建議和多產(chǎn)品組合方案的比較，協(xié)助業(yè)主做貨值計算和市場判斷。

要求四 對于地王類項目，規(guī)劃和產(chǎn)品設計由售價“倒逼”，強排就要著手高溢價產(chǎn)品設計，而不能再使用“套路”。

一次強排往往演變?yōu)橐淮萎a(chǎn)品的創(chuàng)新研究。比如2015年底深圳地王尖崗山項目，容積率1.6，預估售價9萬，唯有靠最大量的別墅類產(chǎn)品入市，才有盤活的一絲可能。這是典型的“售價倒逼產(chǎn)品，產(chǎn)品決定規(guī)劃”的案例。

實際上的方案比選階段，需要一定的空間感受能力，比如這樣的