中國(guó)的房?jī)r(jià)三四年一個(gè)小周期,10年一個(gè)大周期。而往往在小周期中會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。從10年長(zhǎng)周期來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中上行，但各城市間分化現(xiàn)象依然存在。全國(guó)城市房?jī)r(jià)分化表現(xiàn)在：一線及熱點(diǎn)二三線城市具上漲動(dòng)力，部分三四線城市存下跌預(yù)期。任志強(qiáng)談三四線房?jī)r(jià)走勢(shì)，稱三四線房?jī)r(jià)上漲只是表面現(xiàn)象。未來(lái)五年一線城市漲，三四線房?jī)r(jià)跌！

一線與熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)將上行

一線城市的房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)已成為行業(yè)共識(shí)。人口基數(shù)，供求關(guān)系，都決定了一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。而一線城市受土地價(jià)格不斷上漲的影響，未來(lái)豪宅化趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。

此外，在一線城市輻射范圍的都市圈亦是房?jī)r(jià)趨勢(shì)中的潛力股，這是基于人口流入的判斷。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，環(huán)渤海有京津。龐大的人口基數(shù)，必然對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶來(lái)上漲空間。而在個(gè)別重點(diǎn)二線城市，也出現(xiàn)了較好的趨勢(shì)。以天津市為例，尤其是濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，是京津冀地區(qū)中的重要一極，而且其人口規(guī)模龐大，但天津的住宅供給量和庫(kù)存量也較大，故其供需比較為均衡。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的分析，一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口聚集力較強(qiáng)，住宅價(jià)格存上漲動(dòng)力。此外，今年入市的高價(jià)住宅用地均集中于一線城市，將帶來(lái)新建住宅產(chǎn)品向中高端發(fā)展，從而推動(dòng)未來(lái)住宅價(jià)格的提升。

二三四線城市房?jī)r(jià)將整體下行

盡管個(gè)別二三線城市依據(jù)自身的各種優(yōu)勢(shì)條件，房?jī)r(jià)趨勢(shì)存在上漲動(dòng)力，但從整體二三線城市的趨勢(shì)來(lái)看，仍有多數(shù)城市并不樂(lè)觀。城市分化現(xiàn)象明顯。

以二線城市為例，相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，二線城市商品住宅市場(chǎng)分化明顯，除武漢、南京等熱點(diǎn)城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫(kù)存正在逐步得到去化，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫(kù)存去化壓力較大，房?jī)r(jià)存下行壓力。三線城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價(jià)格存在下跌預(yù)期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫(kù)存高企，部分城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場(chǎng)需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流，2016年預(yù)計(jì)這些城市新建住宅價(jià)格存下跌預(yù)期，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。

重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門(mén)、天津、杭州、西安、南京，排名位于中上游，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的*價(jià)值。比較重要的二線城市中，武漢、蘇州和重慶，供需比排名位于中游，主要原因在于這三個(gè)城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。東北城市和部分西北城市，供需比偏高，城市*價(jià)值較低。東北的城市哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連，由于人口外流以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不佳，需求減少，加之沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市庫(kù)存較高，所以供需比普遍偏高；青島、呼和浩特等城市由于庫(kù)存高企，目前主要處于去庫(kù)存狀態(tài)。

從未來(lái)5年的趨勢(shì)看，其實(shí)供需關(guān)系才重要的，北京上海這種一線城市房?jī)r(jià)還是上漲，但是很多二線城市就難以頂住，三四線城市再怎么出政策，效果都微乎其微。除非政府在政策上有一個(gè)導(dǎo)向，讓大家重新相信房地產(chǎn)還是可以*的，不然大勢(shì)上仍會(huì)下行。

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