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物業(yè)稅如何征收_什么是物業(yè)稅_物業(yè)稅稅率
1 什么是物業(yè)稅
何為物業(yè)稅?以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例,物業(yè)稅多屬于地方稅,是國家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來源。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同,有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”,如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯;有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”,如德國、美國、智利等;有的稱“地方稅”或“差餉”,如新西蘭、英國、馬來西亞等;中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。以下,我們從小角度了解物業(yè)稅。
1、征收物業(yè)稅的條件:征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn),取決于征收的以下三個(gè)前提條件是否具備:第一個(gè)前提是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系,第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件,第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。
2、物業(yè)稅征收的歷史。物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用,這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀,一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地,一次性收取未來幾十年的土地紅利,這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?0年或70年內(nèi)收取,可以改變這一逆向激勵(lì)制度。同時(shí),政府與開發(fā)商為了征收物業(yè)稅,也有動(dòng)力創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境,提供充足的公共產(chǎn)品,吸引消費(fèi)者到本地安家,提升本地的物業(yè)價(jià)值。
3、物業(yè)稅的作用。物業(yè)稅作為地方稅種,其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足,然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品,政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益,這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此,要使得各方普遍支持物業(yè)稅,最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效,使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn),不如說是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
4、物業(yè)稅改革的基本框架是,將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來,物業(yè)稅一旦開征,將對(duì)地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。
2 物業(yè)稅如何征收
物業(yè)稅征收分為多個(gè)方面。
1、從面積而言。按照正常運(yùn)作流程,征收對(duì)象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大,并不意味著物業(yè)稅就會(huì)在今年到來,除非它超越相應(yīng)的立法程序,仍以行政立法的面目出現(xiàn)。
2、從用地目的而言。具體而言,由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少,在相關(guān)研究討論中對(duì)此方面的爭(zhēng)議也是最少的,所以物業(yè)稅可能在2009年最先從商業(yè)地產(chǎn)開征,繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主,逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。無論在哪個(gè)城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅,對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)短期沖擊都會(huì)很大,稅收成本也很高。因?yàn)橐迕總€(gè)人的房產(chǎn),還要對(duì)城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進(jìn)行摸底,而現(xiàn)在的模擬試點(diǎn)只針對(duì)城鎮(zhèn)居民。并且物業(yè)稅出臺(tái),要經(jīng)過許多部門決策,提案需要經(jīng)過國務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會(huì),經(jīng)過“幾讀”后再提交到全國人民代表大會(huì),走完全部程序,最短也需要3年時(shí)間。
3、從專家的角度看。從征收房屋面積而言,征收物業(yè)稅有對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費(fèi),不干預(yù)90~140平方米房型的開發(fā)和購買,但是對(duì)140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此,目前部分專家認(rèn)為,物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說,房屋面積在144平方米以上,就屬于物業(yè)稅征收范圍;相反,則屬于免征范圍。
3 物業(yè)稅稅率
以下是稅率各個(gè)因素的計(jì)算方式。
一、房產(chǎn)稅的稅率算法:按照規(guī)定,房產(chǎn)稅采用比例稅率、從價(jià)計(jì)征。實(shí)行從價(jià)計(jì)征的,稅率為 1.2%;從租計(jì)征的稅率為12%。
二、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù):房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種:一是房產(chǎn)的計(jì)稅余值,二是房產(chǎn)租金收入。細(xì)分如下:
房產(chǎn)的計(jì)稅余值,按稅法規(guī)定,對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù),所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額,這里所說的房產(chǎn)原值,是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的,均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定,企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
租金收入:按照規(guī)定,對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬,包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金,按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。
三、房產(chǎn)稅的計(jì)算方法:根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種:
1、按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2%
2.按租金收入計(jì)算,其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)
以上方法是按年計(jì)征的,如分期繳納,比如按半年繳納,則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納,則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納,則以年應(yīng)納稅額除以12。
四、房產(chǎn)稅的會(huì)計(jì)處理方法:施工企業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅款,通過“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目進(jìn)行核算。該科目貸方反映企業(yè)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅,借方反映企業(yè)實(shí)際已經(jīng)繳納的房產(chǎn)稅,余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)繳而未繳的房產(chǎn)稅。
月份終了,企業(yè)計(jì)算出按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額,作如下會(huì)計(jì)分錄:借:管理費(fèi)用 貸:應(yīng)交稅金。
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