1 2016青島二手房交易稅費(fèi)

　　2015年“330新政”中將住房營(yíng)業(yè)稅的免征期限由5年改為了2年。自2006年5月31日起，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，要求二手房交易營(yíng)業(yè)稅5年免征。

　　直到2015年3月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　目前營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法：

　　1.普通住房：若是滿2年，營(yíng)業(yè)稅免征;若不足2年，住房營(yíng)業(yè)稅=對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格×5.56%。

　　2.非普通住房：若不滿2年，營(yíng)業(yè)稅=對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格×5.56%;若滿2年，營(yíng)業(yè)稅=(售房收入-購(gòu)買房屋價(jià)款)×5.56%。

　　2015二手房交易稅費(fèi)——個(gè)人所得稅

　　按照現(xiàn)有的政策，房產(chǎn)個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征方式，稅率為交易總額的2%或兩次交易差的20%.

　　個(gè)人所得稅征收條件

　　以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：

　?、偌彝ノㄒ蛔≌?②購(gòu)買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅。任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。

　　如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的2%退還。

　　地稅局會(huì)審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。

　　如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。

　　2015二手房交易稅費(fèi)——契稅

　　一般情況下，一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購(gòu)房都是3%，不分面積。

　　2015二手房交易稅費(fèi)——印花稅

　　購(gòu)房印花稅屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。在二手房交易中，印花稅=房?jī)r(jià)×0.5‰，買賣雙方均要繳納購(gòu)房印花稅，且各自繳納全額，除非符合以下條件可以免征印花稅：

　　(1) 個(gè)人銷售或購(gòu)買住房;

　　(2) 廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅;

　　(3)開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅。

　　2015二手房交易稅費(fèi)——土地增值稅

　　土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　征收標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)讓自用住房免稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。

　　二手房交易固定費(fèi)用

　　以上是二手房交易稅費(fèi)新政中按比例收取的房屋交易稅費(fèi)，下面是一些二手房交易稅費(fèi)收取時(shí)固定不變的費(fèi)用。

　　1、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)是在進(jìn)行各類登記時(shí)，向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用。房屋登記費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式如下：①住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。②向一個(gè)以上房屋權(quán)利人核發(fā)房屋權(quán)屬證書時(shí)，每增加一本證書加收證書工本費(fèi)10元。

　　2、手續(xù)費(fèi)。二手房交易手續(xù)費(fèi)=房屋建筑面積×6元/㎡。若是個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)暫減半征收。

　　3、土地登記費(fèi)。每宗交易38元。

　　4、測(cè)繪費(fèi)。測(cè)繪費(fèi)=建筑面積×1.36元/㎡。

　　5、評(píng)估費(fèi)。評(píng)估費(fèi)=評(píng)估價(jià)×0.3%~0.5%，具體多少看情況。

　　二手房交易傭金

　　傭金不是所有的二手房交易中都會(huì)產(chǎn)生，但是只要你通過中介，就會(huì)產(chǎn)生中介費(fèi)，即傭金。傭金是二手房交易過程中需要付給中介的費(fèi)用，對(duì)于傭金支付的多少?zèng)]有明確的規(guī)定!目前青島大部分房產(chǎn)公司二手房傭金的征收標(biāo)準(zhǔn)是2%-3%，搜房網(wǎng)二手房買賣傭金0.5%。

2 青島二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　二手住宅交易稅費(fèi)

　　一、贈(zèng)與

　　辦理贈(zèng)與前需先辦理贈(zèng)與公證，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)交易中心過戶后系統(tǒng)的自動(dòng)評(píng)估價(jià)，過戶前無法告知系統(tǒng)評(píng)估價(jià)。

　　(1)、直系親屬贈(zèng)與：

　　直系親屬范圍包括父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、配偶及有贍養(yǎng)義務(wù)的人。

　　受贈(zèng)方：繳納契稅3%、印花稅0.1%

　　贈(zèng)與方：繳納印花稅0.1%

　　(2)、非直系親屬贈(zèng)與：

　　受贈(zèng)方：繳納契稅3%、個(gè)人所得稅20%、印花稅0.1%

　　贈(zèng)與方：繳納印花稅0.1%、營(yíng)業(yè)稅5.6%，贈(zèng)與方房產(chǎn)證或契稅稅票滿5年，可免征營(yíng)業(yè)稅。

　　二、繼承

　　辦理繼承前需先辦理繼承公證，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)交易中心過戶后系統(tǒng)的自動(dòng)評(píng)估價(jià)。

　　繼承人：繳納印花稅萬分之五

　　三、房屋買賣

　　計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)交易中心過戶后系統(tǒng)的自動(dòng)評(píng)估價(jià)與納稅人的申報(bào)價(jià)之間，以孰高原則為準(zhǔn)，系統(tǒng)評(píng)估價(jià)過戶前無法告知。

　　(1)、普通住宅(144㎡以下)：

　　買方：繳納契稅3%，如所購(gòu)房屋為買方家庭唯一住房，90㎡(不含)以下按1%收，90-144平米按1.5%收取契稅。

　　賣方：繳納營(yíng)業(yè)稅5.6%

　　繳納個(gè)人所得稅2%，其中公房、拆遷房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、集資建房、解困工程按1%繳納。

　　賣方如房產(chǎn)證或契稅稅票滿5年，非家庭唯一住房，免征營(yíng)業(yè)稅;房產(chǎn)證或契稅稅票滿5年，且為家庭唯一住房，免征營(yíng)業(yè)稅、免征個(gè)人所得稅。

　　(2)、非普通住宅(144㎡以上)：

　　買方：繳納契稅3%

　　賣方：繳納營(yíng)業(yè)稅5.6%

　　繳納個(gè)人所得稅2%

　　賣方如房產(chǎn)證或契稅稅票滿5年，非家庭唯一住房，征收營(yíng)業(yè)稅差額5.6%(差額為本次交易額-上一次交易額);房產(chǎn)證或契稅稅票滿5年，且為家庭唯一住房，征收營(yíng)業(yè)稅差額5.6%(營(yíng)業(yè)稅差額為本次交易額-上一次交易額)、免征個(gè)人所得稅。

　　二手非住宅稅費(fèi)

　　非住宅包括網(wǎng)點(diǎn)、辦公、商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、公寓式酒店等。

　　一、買賣：需要提供上一手購(gòu)房發(fā)票、契稅票、各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表

　　買方：契稅全額3%

　　印花稅全額0.05%

　　賣方：繳納營(yíng)業(yè)稅及附征，計(jì)稅方式為如能提供上手購(gòu)買發(fā)票可按差額5.6%繳納，如無法提供發(fā)票，按全額5.6繳納。

　　個(gè)人所得稅為差額的20%

　　土地增值稅為差額的30%-60%

　　印花稅為全額的0.05%

　　二、直系贈(zèng)與：需要提供公證及上一手購(gòu)房發(fā)票、契稅票、各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表，非直系贈(zèng)與視同買賣。

　　贈(zèng)與方：繳納印花稅全額的0.05%

　　受贈(zèng)房：繳納契稅全額3%、印花稅全額0.05%

　　三、繼承：需提供公證及上一手購(gòu)房發(fā)票、契稅票、各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表

　　繼承人：繳納印花稅全額0.05%

　　四、變更、補(bǔ)證、換證

　　貼花5元

　　五、貸款抵押

　　印花稅：貸款金額*萬分之0.5

　　以上項(xiàng)目均需要房屋產(chǎn)權(quán)所有或者使用人繳納房產(chǎn)稅，核查近三年房產(chǎn)稅，如已繳納需提供稅票、發(fā)票，如無繳納補(bǔ)三年房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅計(jì)算方式如下：

　　1、自用：

　　房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值*70%*1.2%/12個(gè)月*月數(shù)(提供發(fā)票或者稅票)

　　城鎮(zhèn)土地使用稅：該棟樓總占地面積/房屋建筑面積*交易面積*地級(jí)稅額

　　2、出租：攜帶出租人身份證復(fù)印件、租賃合同原件復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件繳納

　　房產(chǎn)稅：月租金5000元以下為租金的12%

　　月租金5000元-3000元(含)為租金的13.1%

　　月租金30000元以上(不含)為租金的18.7%

3 青島二手房交易稅費(fèi)計(jì)算器

　　1、證過5年+面積小于140平的房產(chǎn)

　　1.5-2%契稅+0.1%印花稅+80元登記服務(wù)費(fèi)+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費(fèi)+20元配圖資料費(fèi)+工商合同鑒證費(fèi)

　　2、證過5年+面積大于140平的房產(chǎn)

　　3-4%契稅+0.1%印花稅+5.5%營(yíng)業(yè)稅(差額)+80元登記服務(wù)費(fèi)+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費(fèi)+20元配圖資料費(fèi)+工商合同鑒證費(fèi)

　　3、證未過5年+面積小于140平的房產(chǎn)

　　2%契稅+0.1%印花稅+5.5%營(yíng)業(yè)稅+80元登記服務(wù)費(fèi)+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費(fèi)+20元配圖資料費(fèi)+工商合同鑒證費(fèi)

　　4、證未過5年+面積大于140平的房產(chǎn)

　　4%契稅+0.1%印花稅+5.5%營(yíng)業(yè)稅+80元登記服務(wù)費(fèi)+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費(fèi)+20元配圖資料費(fèi)+工商合同鑒證費(fèi)

　　5、房改房二手房過戶費(fèi)

　　2%契稅+0.1%印花稅+1%土地收益金+80元登記服務(wù)費(fèi)+3元/平方米轉(zhuǎn)讓費(fèi)+20元配圖資料費(fèi)+工商合同鑒證費(fèi)。

4 青島二手房交易流程

　　一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

　　1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人;

　　2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;

　　3.一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

　　1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;

　　2.大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

　　3.一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

　　2.是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

　　3.陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

　　四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;

　　2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;

　　3.最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);

　　2.管線是否太多或者走線不合理;

　　3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

　　2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;

　　3.確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;

　　4.觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

　　5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

　　6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

　　7.小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;

　　8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　七、了解裝修的狀況

　　1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

　　2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

　　1.水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

　　2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

　　3.小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;

　　4.小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　九、了解以后居住的費(fèi)用

　　1.水、電、煤、暖的價(jià)格;

　　2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);

　　3.車位的費(fèi)用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1.哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;

　　2.哪些人住過，什么背景，是何種用途;

　　3.是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;

　　4.是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

　　十一、了解鄰居的組合

　　1.好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;

　　2.拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?

　　3.與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)

　　1.自己通過對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;

　　2.委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估;

　　3.銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

　　十三、二手房按揭的條件

　　二手房交易過戶之前20大注意事項(xiàng)

　　1.年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

　　2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

　　3.愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

　　4.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;

　　5.支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

　　十四、請(qǐng)律師

　　1.二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

　　2.建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。

　　十五、找代理行

　　1.代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;

　　2.在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

　　十六、考察代理公司是否可靠

　　1.有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;

　　2.資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

　　1.要注意報(bào)紙的新消息;

　　2.向律師及中介代理公司咨詢;

　　3.最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解最新的信息。

　　十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

　　1.確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛;

　　2.只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

　　十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

　　1.不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要問題;

　　2.可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

　　二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶

　　1.必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

　　2.從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。