1 2016廣州二手房交易稅費(fèi)

　　廣州市地稅局發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策有關(guān)操作指引》。從即日起，廣州市正式實(shí)行首套房契稅新政。

　　即符合對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房條件，購(gòu)買平方米90以下住房者，依舊按,1%稅率契稅繳納;90平方米以上則都按照1.5%的契稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行.而原來(lái)所購(gòu)房屋達(dá)144平方米以上者，將享受由,3%稅率降為1.5%稅率的契稅優(yōu)惠

　　廣州市地稅局發(fā)布的這份指引表示對(duì)2月25日至即日已按原政策3%稅率申報(bào)繳納契稅，且符合規(guī)定契稅稅收優(yōu)惠條件需要退稅的納稅人，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具的《個(gè)人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》以下簡(jiǎn)稱《查詢證明》，應(yīng)有出具方蓋章才有效及有關(guān)資料申請(qǐng)辦理退稅手續(xù)。

　　對(duì)2月22日至2月24日多繳或少繳契稅的納稅人，從即日起，可按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理退稅、補(bǔ)稅手續(xù)。

　　另外，根據(jù)此前財(cái)政部國(guó)稅總局和住建部發(fā)布的通知二套房契稅政策暫不在廣州市執(zhí)行。

2 廣州二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　賣方

　　1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：3元/平方米(商品房)，1.5元/平方米(經(jīng)濟(jì)適用房)

　　2、營(yíng)業(yè)稅：房屋價(jià)格的5.63%

　　3、增值稅：房屋價(jià)格的3%

　　4、個(gè)人所得稅：房屋價(jià)格的1.5%

　　5、印花稅：房屋價(jià)格的0.05%

　　6、通住宅滿5年且為唯一一套的，不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅;

　　7、普通住宅滿5年但不是唯一一套的，不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1%;

　　8、普通住宅未滿5年的，需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5.56%，個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1%;

　　9、非普通住宅滿5年且為唯一一套的，不需繳納個(gè)人所得稅，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋差價(jià)的5.56%;

　　10、非普通住宅滿5年但不是唯一一套的，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2%，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋差價(jià)的5.56%;

　　11、非普通住宅不滿5年的，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2%，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5.56%。

　　買房

　　1、房屋登記費(fèi)：住房為單位登記80元/件、個(gè)人登記50元/件，非住房為550元/件，經(jīng)濟(jì)適用住房減半收取。每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi)

　　2、權(quán)證印花稅：5元/本

　　3、印花稅：房屋價(jià)格的0.05%

　　4、契稅：房屋價(jià)格的3%

　　5、購(gòu)買普通住宅且為90平方米以下的首套住宅，需繳納契稅為房屋總價(jià)的1%;

　　6、購(gòu)買普通住宅且為90平方米以上的首套住宅，需繳納契稅為房屋總價(jià)的1.5%;

　　7、購(gòu)買普通住宅但非首套住宅，需繳納契稅為房屋總價(jià)的3%;

　　8、購(gòu)買非普通住宅需繳納契稅為房屋總價(jià)的3%。

3 廣州二手房交易稅費(fèi)計(jì)算器

　　稅費(fèi)判斷

　　1)、二手房在交易中首先要看房屋的屬性，比如說(shuō)已購(gòu)公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房以及央產(chǎn)房等;

　　2)、交易過(guò)程中查看房產(chǎn)證的使用年限，看看是否有超過(guò)5年;

　　3)、看面積、單價(jià)、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo)。

　　·買方稅費(fèi)

　　1、房屋登記費(fèi)：住房為單位登記80元/件、個(gè)人登記50元/件，非住房為550元/件，經(jīng)濟(jì)適用住房減半收取。每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi);

　　2、權(quán)證印花稅：5元/本;

　　3、印花稅：房屋價(jià)格的0.05%;

　　4、契稅：房屋價(jià)格的3%;

　　5、購(gòu)買首套普通住宅且為90平方米以下的，需繳納契稅為房屋總價(jià)的1%;

　　6、購(gòu)買首套普通住宅且為90平方米以上的，需繳納契稅為房屋總價(jià)的1.5%;

　　7、購(gòu)買非首套普通住宅，需繳納契稅為房屋總價(jià)的3%;

　　8、購(gòu)買非普通住宅需繳納契稅為房屋總價(jià)的3%。

　　·賣方稅費(fèi)

　　1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：3元/平方米(商品房)，1.5元/平方米(經(jīng)濟(jì)適用房);

　　2、營(yíng)業(yè)稅：房屋價(jià)格的5.63%;

　　3、增值稅：房屋價(jià)格的3%;

　　4、個(gè)人所得稅：房屋價(jià)格的1.5%;

　　5、印花稅：房屋價(jià)格的0.05%;

　　6、通住宅滿5年且為唯一一套的，不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅;

　　7、普通住宅滿5年但不是唯一一套的，不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1%;

　　8、普通住宅未滿5年的，需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5.56%，個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的1%;

　　9、非普通住宅滿5年且為唯一一套的，不需繳納個(gè)人所得稅，繳納營(yíng)業(yè);

　　10、非普通住宅滿5年但不是唯一一套的，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2%，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋差價(jià)的5.56%;

　　11、非普通住宅不滿5年的，需繳納個(gè)人所得稅為房屋總價(jià)的2%，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為房屋總價(jià)的5.56%。

4 廣州二手房交易流程

　　一、找房

　　購(gòu)房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、中介公司等途徑查找房源。

　　二、看房

　　1.房屋：(1)看綠化(2)看結(jié)構(gòu)及布局(3)看價(jià)格(4)看日照(5)看通風(fēng)(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積

　　2.小區(qū)：

　　(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學(xué)位、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間

　　3.歷史：

　　1.業(yè)主出售原因;2.房屋以往經(jīng)歷

　　三、查冊(cè)(1工作日)

　　查冊(cè)就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開(kāi)房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)交易中心和房地產(chǎn)檔案館查閱。

　　查冊(cè)所需資料：

　　(1)身份證

　　(2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)

　　查冊(cè)費(fèi)用：

　　(1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元

　　(2)抵押登記情況 40元

　　(3)查封情況 30元

　　注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過(guò)戶，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶。

　　四、簽三方合同和網(wǎng)簽合同(1工作日)

　　依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容：

　　1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。

　　2.標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

　　3.價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

　　4.履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

　　5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。

　　6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。

　　7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。

　　8.附件：說(shuō)明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。

　　注意事項(xiàng)：合同約定主要 產(chǎn)權(quán);樓價(jià);定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時(shí)間;辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間;違約方式;違約責(zé)任等。

　　五、公證

　　六、贖契

　　七、評(píng)估(1個(gè)工作日)

　　房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批;銀行評(píng)估目前情況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。

　　注意事項(xiàng)：評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款金額。

　　八、簽房屋申請(qǐng)貸款合同(1工作日)：

　　購(gòu)房者和業(yè)主去銀行簽存量房買賣合同，購(gòu)房者打款(業(yè)主欠銀行的抵押款)給業(yè)主賬戶。

　　貸款是指：貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)一定比率的款項(xiàng)用于購(gòu)買房地產(chǎn)。

　　房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購(gòu)房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購(gòu)房款后，再將所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購(gòu)房人提供貸款，作為購(gòu)房人除首期款以外的購(gòu)房款。如購(gòu)房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

　　銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來(lái)辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

　　注意事項(xiàng)：利率、浮動(dòng)、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請(qǐng)貸款。