1 杭州限購政策2016

　　繼一線城市北、上、廣、深以及廈門、南京、蘇州等部分熱門二線城市，年后相繼推出限購政策后。今日，為了抑制年后接連看漲的高房價，杭州住保房管于2016年9月18日晚間祭出《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶徴摺芬晃?，宣布?月19日起實施住房限購，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。至此，杭州成為了2016年第十個進行限購的城市。

　　據(jù)易居智庫數(shù)據(jù)，自2014年8月杭州取消限購政策后，樓市成交量有所反彈，其后持續(xù)明顯增長。特別從2015年下半年開始漲幅明顯，2016年3月后房價更是加速上漲。截止2016年8月數(shù)據(jù)，杭州房價均價超越2013年創(chuàng)下的歷史最高點，再創(chuàng)新高。

　　上半年，在去庫存號召和流動性泛濫的背景下，中國大中城市的房價迎來新一輪暴漲。在一線城市因為創(chuàng)紀錄的漲幅而被迫收緊購房政策后，以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的熱門二線城市也因其連續(xù)“跳表”的房價漲幅成為了二線城市中的“四小龍”。作為領(lǐng)協(xié)此次“上漲潮”的長三角樓市的重點城市之一的杭州，早在上月蘇州重啟限購后，就被業(yè)內(nèi)人士預(yù)計有重啟限購的可能。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，近期加劇杭州房價過快上漲的有三個因素。第一是上海等周邊城市房價上漲后，杭州房地產(chǎn)市場成為各類資金轉(zhuǎn)移的新區(qū)域，尤其是蘇州房價過快上漲后，各類剛需和炒房資金開始進入了杭州市場，進而推高了房價的上漲。第二是杭州各類基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是類似科技城、杭州東等熱點板塊整體上基礎(chǔ)設(shè)施不錯，后續(xù)規(guī)劃也不錯，這使得此類區(qū)域房價領(lǐng)漲，進而帶動了其他區(qū)域的上漲。第三是G20帶來的城市投資價值上升，使得各類資金加快進入，進而推高了房價的上漲。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向網(wǎng)易財經(jīng)表示，特別是今年4、5月之后杭州房價漲幅明顯加快，特別是G20之后購房者情緒高漲。同時，此次杭州限購將部分外圍區(qū)域不納入限購范圍的“打折”舉措與蘇州等地的限購政策有異曲同工之處。“總的來說調(diào)控政策越來越精細，但也有地方政府呵護市場的一面，沒有像上海一樣下重手。今后實施政策也會一城一策，但是局部區(qū)域也會向北京通州區(qū)一樣，實行一些內(nèi)部差異化政策”盧文曦評論。

　　值得一提的是，近日在已于杭州結(jié)束的G20峰會不僅讓杭州旅游市場異?；鸨?，伴隨著新一線城市建設(shè)的預(yù)期，杭城房地產(chǎn)市場也迎來了一大波外地投資客的目光。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，杭州樓市外地購房群體占比不斷攀升，G20之后一周，外地人的購買比例達39.3%，其中25.4%的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品房。

　　“雖然此次杭州限購不限制外地戶籍居民一套房的舉措反映了相關(guān)部門保護市場合理需求，抑制過激投資的目的。但是結(jié)合市場氛圍，若今后限貸不跟上的話調(diào)控作用也十分有限。”盧文曦認為。

2 杭州限購政策細則

　　為進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)國家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實際情況，經(jīng)市政府研究決定，我市自2016年9月19日起實施住房限購政策，暫停在市區(qū)限購范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。為落實好住房限購措施，現(xiàn)將《實施住房限購有關(guān)事項操作細則》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局

　　2016年9月18日

　　實施住房限購有關(guān)事項操作細則

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在銷售現(xiàn)場、經(jīng)營場所等顯著位置公示住房限購政策，不得向限制購房對象出售商品住房或提供二手住房買賣居間代理服務(wù)。

　　二、本市戶籍居民家庭在購買住房前，應(yīng)當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件。非本市戶籍居民家庭在購買住房前，應(yīng)當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件以及擬購房人簽字確認的《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報表》(附件1)。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)對購房人提供的上述材料進行核對，核對無誤后在復(fù)印件上加蓋公章。對本市戶籍居民家庭購房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)憑核對后的身份證明、婚姻證明、戶籍證明復(fù)印件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)確認的《本市戶籍居民家庭成員信息表》(附件2)統(tǒng)一至房產(chǎn)檔案管理部門(具體地址見附件3)申請信息確認，房產(chǎn)檔案管理部門審核后對購房人是否屬于本市戶籍居民家庭信息在系統(tǒng)中進行確認。對非本市戶籍居民家庭購房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)憑核對后的身份證明、婚姻證明、戶籍證明復(fù)印件及擬購房人簽字確認的《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報表》統(tǒng)一至房產(chǎn)檔案管理部門申請開具《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》(附件4)，對符合條件的，房產(chǎn)檔案管理部門在3個工作日內(nèi)出具《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》;不符合條件的，不予出具《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》。

　　四、對本市戶籍居民家庭購房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)憑房產(chǎn)檔案管理部門出具的確認信息簽訂商品住房買賣合同或二手住房轉(zhuǎn)讓合同。對非本市戶籍居民家庭購房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)憑身份證明、婚姻證明、戶籍證明、《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報表》、《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》簽訂商品住房買賣合同或二手住房轉(zhuǎn)讓合同。其中，《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報表》和《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》原件，在辦理房產(chǎn)交易確認手續(xù)時一并提交。購房人家庭成員的身份證明復(fù)印件、戶籍證明、婚姻證明復(fù)印件等證明材料，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)須留存?zhèn)洳椤?/p>

　　五、房產(chǎn)交易機構(gòu)辦理房產(chǎn)交易確認手續(xù)時，應(yīng)查驗非本市戶籍居民家庭《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報表》和《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》，發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息或提供證明文件不符合要求的，不予辦理相關(guān)房產(chǎn)交易確認手續(xù)。未辦理房產(chǎn)交易確認不得辦理不動產(chǎn)登記。

　　六、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違反限購規(guī)定從事銷售、經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，責(zé)令限期整改，不良記錄記入企業(yè)誠信檔案;拒不整改的，暫停網(wǎng)上簽約資格，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔2010〕53號)規(guī)定，抄告國土、稅務(wù)、工商、銀監(jiān)、人民銀行、公積金等部門。

3 杭州限購限貸

　　杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)文稱，將自9月19日起對杭州房地產(chǎn)市場實施住房限購。具體措施包括：在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。這是自2014年取消限購之后，杭州再度啟用限購政策。

　　易居研究院智庫中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月杭州房價均價已經(jīng)攀升到了1.8萬元/平方米左右，相比7月份時1.6萬元/平方米左右的均價，上升勢頭比較猛烈。因此不少業(yè)內(nèi)人士認為，此次杭州突然公告實施限購政策，顯示出政府穩(wěn)定市場的急迫性。

　　“如果公告出臺后不立即實施，很可能會加劇杭州市場的恐慌性購房。”易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從購房政策層面看，18日晚間，網(wǎng)簽力度會比較大，部分購房者會加快購置。不排除中介和售樓處會慫恿購房者今天網(wǎng)簽，確實會對房產(chǎn)交易秩序形成一定的壓力。但到了政策正式實施之后，市場會相對處于平靜的態(tài)勢。未來杭州房價上漲的幅度確實會收窄，但下跌的可能性不大。

　　事實上，在杭州之前，蘇州、南京、武漢、廈門等城市都相繼出臺了自己的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過大多數(shù)城市并沒有通過硬性限購的政策來進行調(diào)控，而且也更傾向于將市場進行細分，以差異化的手段來調(diào)節(jié)市場。在杭州之前，真正涉及用直接限購政策來調(diào)節(jié)房價的有蘇州和廈門兩個城市。

　　業(yè)內(nèi)看來，在一線城市和東部二線核心城市樓市高漲的同時，資本逐步進入了長沙、鄭州、武漢等中部城市，這也帶動了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。

4 杭州限購后房價

　　從9月19日到9月27日，杭州在不到10天的時間內(nèi)接連打出數(shù)記樓市調(diào)控“組合拳”，外地戶籍限購、土地出讓規(guī)劃調(diào)整、購房落戶暫停、二套房貸首付比例提至5成……調(diào)控力度漸進式升級。截至10月18日，限購回歸恰好是一個月的時間。站在這個節(jié)點往前回溯，杭州樓市“退燒”了么?

　　“退燒”進行時

　　巨量成交實則“頭重腳輕”，房價微跌2.4%

　　在9月19日—10月18日這30天的時間里，杭州樓市合計的商品房成交數(shù)為22294套。這個數(shù)字不僅遠超2015年的歷史同期(11484套)，較今年過去9個月1.7萬套的月均成交也要高出不少。

　　然而巨量的成交只是表象，市場的溫度遠沒其反映的這般“熱”。

　　若將限購回歸后的一個月分成三個10天來看，可以發(fā)現(xiàn)，其成交主要來自于第一個10天(9月19日—9月28日)，9465套的成交量占到了總數(shù)的42.4%，單是9月27日一天，成交就在兩千套以上。

　　而這10天是有其特殊性存在的，由于政策變動的原因，許多先前捂盤、惜售的開發(fā)商不得不趕緊開盤。據(jù)不完全統(tǒng)計，這10天里杭州至少有11個樓盤有開盤。

　　刨去前10天再去看，樓市的整體成交情況只能說是一般。由“927”新政前后20天的成交量對比就可以看出，在新政的持續(xù)發(fā)酵下，成交量實際上是在往下走。

　　另一個支撐市場“退燒”的數(shù)據(jù)來自于價格。

　　同樣是來自于浙報傳媒地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，限購回歸后的一個月，杭州樓市的平均成交價為18786元/平米。對比限購出臺前的一個月(注：限購出臺前一個月為8月20日—9月18日，下同)，有著一定的下滑，降幅為2.4%。

　　房價微跌，說明調(diào)控的目的已然初步達成。

　　“退燒”期表征

　　小戶型成交占比下跌2%，酒店式公寓成交猛漲兩千套

　　除此之外，限購回歸的首個月，還有兩個變化值得重點關(guān)注。

　　第一個變化是小戶型的式微。

　　以9月18日為界，對比限購前后一個月的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，住宅剛需產(chǎn)品的成交比例呈現(xiàn)一定的下降。限購之前的一個月，90方以下戶型在總成交的占比為50.6%，而在限購之后的一個月，這個數(shù)字為48.6%。

　　住宅剛需產(chǎn)品成交占比的下滑，固然和該類產(chǎn)品供應(yīng)不足有關(guān)。但也應(yīng)該看到，相比于改善類產(chǎn)品，剛需小戶型由于總價低好轉(zhuǎn)手，過去一直是投資客眼中的“香餑餑”，限購的出臺抑制了投資，繼而將不少投資性需求從剛需市場剝離了出來，這也在一定程度上削減了該類產(chǎn)品的成交占比。

　　第二個變化是酒店式公寓的“異軍突起”。

　　同樣是對比限購前后一個月的成交數(shù)據(jù)：限購前，3049套，限購后，5432套。

　　可以看到，在限購出臺之后，酒店式公寓的成交量出現(xiàn)了大幅度的增長。

　　長期以來，“不限購不限貸”是酒店式公寓賴以和住宅競爭的最大優(yōu)勢，然而2014年一紙“松綁令”的下達，讓該類產(chǎn)品“一夜回到解放前”。在限購回歸之后，住宅的投資需求被抑制，此消彼長，酒店式公寓成為了承接投資性需求溢出的重要載體。

　　市場的熱度還會繼續(xù)下降么?

　　就目前的情況看，這個可能性并不小。

　　這么說主要是基于市場心態(tài)的變化。政策調(diào)控下，購房者從過熱的樓市中清新過來，從盲目轉(zhuǎn)向理性，觀望再度成為了買方市場最為主流的一種態(tài)度。

　　“這輪紅利基本上已經(jīng)過了，然后市面上在賣的性價比高房子感覺也不算太多，還是再等等吧，等明年一些新樓盤起來了，應(yīng)該能有更好的選擇。”半個月前，在北辰奧園17號樓的開盤現(xiàn)場，一位方姓的購房者如是告訴記者。

　　賣方市場上，開發(fā)商的心態(tài)也在發(fā)生變化。

　　“927”新政出臺后，本網(wǎng)記者曾在第一時間采訪了部分熱銷盤的負責(zé)人，對于后續(xù)的定價，不少開發(fā)商表示年內(nèi)不會有大的變動了，價格會相對的堅挺。

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長、本網(wǎng)首席評論員丁建剛說：“現(xiàn)在應(yīng)該算是房地產(chǎn)市場的一個非常時期，在強大的政策和輿論壓力之下，無論是購房者還是開發(fā)商都一定程度上失去了方向，因而短期內(nèi)購銷雙方的熱情都不會太高，成交量下降是必然，至于價格會不會繼續(xù)走低，現(xiàn)在還不好說，但可以肯定的是，整體上漲的概率已經(jīng)很小了。”