1 2016長(zhǎng)沙二手房交易稅費(fèi)

　　5月19日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳印發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(長(zhǎng)政辦函[2015]67號(hào))。根據(jù)通知精神，即日起，二手住房交易個(gè)人所得稅核定征收率由1.88%暫調(diào)整至1%。

　　根據(jù)中國(guó)個(gè)人所得稅現(xiàn)行政策規(guī)定：個(gè)人銷售房屋按其轉(zhuǎn)讓房屋取得的所得的20%繳納個(gè)人所得稅。征收住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅可以采取查驗(yàn)征收和核定征收兩種方式。對(duì)納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)查驗(yàn)征收，按照轉(zhuǎn)讓收入額減除房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后余額的20%據(jù)實(shí)征收個(gè)稅。

　　對(duì)納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取核定征收，目前長(zhǎng)沙市對(duì)于二手住房轉(zhuǎn)讓核定征收率已經(jīng)降至1%。值得注意的是，如果個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，將免征個(gè)人所得稅。

　　普通住房滿2年免征營(yíng)業(yè)稅

　　今年來，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)家和地方地府出臺(tái)了若干針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房(俗稱二手房)的稅收優(yōu)惠政策。其中財(cái)稅〔2015〕39號(hào)規(guī)定：自2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，將免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，則全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　新政將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅免稅期限由五年調(diào)整為二年，降低了購(gòu)房后再出手的優(yōu)惠年限要求。按規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房適用營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，賣方應(yīng)依法申報(bào)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅外，加上城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，合計(jì)征收率為5.6%。

　　首套房契稅繳納分面積大小

　　購(gòu)買房地產(chǎn)要繳納契稅，這一點(diǎn)毋庸置疑，無論你購(gòu)買的是商品房還是存量房?？墒悄阒绬?，你購(gòu)買的房屋面積以及是否屬于家庭唯一住房等要素，將會(huì)直接影響所繳納契稅的稅率?？紤]到稅收優(yōu)惠，購(gòu)買住房契稅一般按購(gòu)房總價(jià)的1%-4%繳納。

　　具體說來，如果你(家庭，成員通常為本人、配偶、未成年子女)首次購(gòu)房，購(gòu)房面積在90平米以下，將按1%的稅率進(jìn)行征收;購(gòu)房面積在90—144平米適用稅率為2%;購(gòu)房面積在144平米以上按4%稅率征收契稅。如果你再次購(gòu)住房或購(gòu)非住房則統(tǒng)一按4%的稅率進(jìn)行征收，不分面積大小。

　　個(gè)人銷售住房免征印花稅、土地增值稅

　　購(gòu)買或銷售住房除了涉及契、營(yíng)業(yè)稅附加和個(gè)稅外，不少市民也關(guān)心有關(guān)印花稅和土地增值稅的問題。針對(duì)房屋買賣雙方簽訂的合同，印花稅的稅率是0.05%。然而，個(gè)人銷售或購(gòu)買住房，將享受免征印花稅的稅收優(yōu)惠。

　　同樣，個(gè)人銷售住房的將暫免征收土地增值稅。單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓增值額申報(bào)繳納土地增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取重置成本評(píng)估法或發(fā)票加計(jì)扣除法計(jì)算征收土地增值稅，如納稅人不能提供購(gòu)房發(fā)票或重置成本的，將以6%征收率核定征收。

2 長(zhǎng)沙二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)住宅

　　1、契稅　　 1%

　　2、綜合稅　 1.88%

　　3、手續(xù)費(fèi)　 6元/平方米

　　4、登記費(fèi)　 80元/套(經(jīng)適房、貨補(bǔ)購(gòu)房40元/套)

　　5、成果利用費(fèi)40元/套

　　(二)非住宅

　　1、契稅　　　 4%

　　2、綜合稅　　 1.88%

　　3、印花稅　 0.05%(轉(zhuǎn)讓方和受讓方各交0.05%)

　　4、手續(xù)費(fèi)　　 1.3%

　　5、營(yíng)業(yè)稅　　 5.575%

　　6、登記費(fèi)　　 550元/套(自用車庫(kù)、雜屋登記費(fèi)為80元/套)

　　7、成果利用費(fèi) 40元/套

　　注：增加一個(gè)共有人，則增加權(quán)證工本費(fèi)10元/人，成果利用費(fèi)40元/套

　　五、資金劃撥、領(lǐng)證

　　1、房屋交易成功，發(fā)送資金劃轉(zhuǎn)指令，劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金至雙方指定賬戶;

　　2、領(lǐng)證請(qǐng)查看收件須知。

　　六、說明

　　1、個(gè)人購(gòu)買的非普通商品住房(建筑面積≥144平方米，套內(nèi)建筑面積≥120平方米)不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;

　　2、個(gè)人購(gòu)買普通商品住房(建筑面積<144平方米)不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;

　　3、個(gè)人購(gòu)買非普通商品住宅超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;

　　4、個(gè)人將購(gòu)買的普通商品住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。

　　5、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的車庫(kù)、雜屋暫不征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的非住宅按差額征收營(yíng)業(yè)稅

3 長(zhǎng)沙二手房交易稅費(fèi)計(jì)算器

　　買方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用

　　1、契稅：首房建筑面積90㎡以下，按照房屋實(shí)際成交金額的1%計(jì)算繳納;90-144㎡，按照房屋實(shí)際成交金額的1.5%計(jì)算繳納;144㎡以上，按照房屋實(shí)際成交金額的3%計(jì)算繳納。第二次購(gòu)房或者以上，不管面積多大，一律按照3%計(jì)算繳納。

　　2、營(yíng)業(yè)稅：普通住宅房未滿5年，按照全額營(yíng)業(yè)稅的5.6%計(jì)算;普通住宅滿5年,建筑面積144㎡以下無營(yíng)業(yè)稅,144㎡以上有差額營(yíng)業(yè)稅(現(xiàn)在過戶價(jià)-以前房屋購(gòu)買價(jià)=A

　　A*5.6%=差額營(yíng)業(yè)稅)

　　4、合同印花稅：按照房屋實(shí)際的成交金額的0.05%繳納。

　　5、產(chǎn)權(quán)證印花稅：金額為每本5元。

　　6、二手中介費(fèi)用：國(guó)家規(guī)定，按房屋成交價(jià)格總額的3%以內(nèi)計(jì)付，通常交易雙方各付一半。

　　7、二手房經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)：經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)分為房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)和測(cè)繪費(fèi)，二手房交易經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)為6元/平方米，買方承擔(dān)50%收費(fèi)。

　　賣方應(yīng)付的費(fèi)用

　　1、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：按照房屋成交金額的5.85%計(jì)算繳納。另有規(guī)定，凡是入住滿一年以上的二手房，戶主可到房屋主管的相關(guān)財(cái)稅部門申請(qǐng)減免該項(xiàng)費(fèi)用。

　　2、土地增值稅：按照房屋買賣成交金額的0.5%計(jì)算繳納。根據(jù)規(guī)定，凡是入住滿一年以上的二手房，出售房屋的產(chǎn)權(quán)人可以到相關(guān)部門申請(qǐng)減免。

　　3、合同印花稅：按照房屋實(shí)際的成交金額的0.05%繳納。

　　4、二手中介費(fèi)用：國(guó)家規(guī)定，按房屋成交價(jià)格總額的3%以內(nèi)計(jì)付，通常交易雙方各付一半。

　　5、二手房經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)：分為房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)和測(cè)繪費(fèi)，二手房交易經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)為6元/平方米，賣方承擔(dān)50%收費(fèi)。

　　另外，測(cè)繪費(fèi)用則根據(jù)如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)：

　　房屋面積 測(cè)繪費(fèi)

　　50平方米以內(nèi)(含50) 80元

　　50至100平方米(含100) 120元

　　100至200平方米(含200) 160元

　　200至300平方米(含300) 200元

　　大于300平方米以100平方米為一個(gè)區(qū)間，每增加一個(gè)區(qū)間增加40元

　　重慶二手房交易過戶稅費(fèi)買賣雙方都要承擔(dān)

　　買方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用

　　1、契稅：首房建筑面積90㎡以下，按照房屋實(shí)際成交金額的1%計(jì)算繳納;90-144㎡，按照房屋實(shí)際成交金額的1.5%計(jì)算繳納;144㎡以上，按照房屋實(shí)際成交金額的3%計(jì)算繳納。第二次購(gòu)房或者以上，不管面積多大，一律按照3%計(jì)算繳納。

　　2、營(yíng)業(yè)稅：普通住宅房未滿5年，按照全額營(yíng)業(yè)稅的5.6%計(jì)算;普通住宅滿5年,建筑面積144㎡以下無營(yíng)業(yè)稅,144㎡以上有差額營(yíng)業(yè)稅(現(xiàn)在過戶價(jià)-以前房屋購(gòu)買價(jià)=A

　　A*5.6%=差額營(yíng)業(yè)稅)

　　4、合同印花稅：按照房屋實(shí)際的成交金額的0.05%繳納。

　　5、產(chǎn)權(quán)證印花稅：金額為每本5元。

　　6、二手中介費(fèi)用：國(guó)家規(guī)定，按房屋成交價(jià)格總額的3%以內(nèi)計(jì)付，通常交易雙方各付一半。

　　7、二手房經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)：經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)分為房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)和測(cè)繪費(fèi)，二手房交易經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)為6元/平方米，買方承擔(dān)50%收費(fèi)。

　　賣方應(yīng)付的費(fèi)用

　　1、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：按照房屋成交金額的5.85%計(jì)算繳納。另有規(guī)定，凡是入住滿一年以上的二手房，戶主可到房屋主管的相關(guān)財(cái)稅部門申請(qǐng)減免該項(xiàng)費(fèi)用。

　　2、土地增值稅：按照房屋買賣成交金額的0.5%計(jì)算繳納。根據(jù)規(guī)定，凡是入住滿一年以上的二手房，出售房屋的產(chǎn)權(quán)人可以到相關(guān)部門申請(qǐng)減免。

　　3、合同印花稅：按照房屋實(shí)際的成交金額的0.05%繳納。

　　4、二手中介費(fèi)用：國(guó)家規(guī)定，按房屋成交價(jià)格總額的3%以內(nèi)計(jì)付，通常交易雙方各付一半。

　　5、二手房經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)：分為房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)和測(cè)繪費(fèi)，二手房交易經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)為6元/平方米，賣方承擔(dān)50%收費(fèi)。

　　另外，測(cè)繪費(fèi)用則根據(jù)如下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)：

　　房屋面積 測(cè)繪費(fèi)

　　50平方米以內(nèi)(含50) 80元

　　50至100平方米(含100) 120元

　　100至200平方米(含200) 160元

　　200至300平方米(含300) 200元

　　大于300平方米以100平方米為一個(gè)區(qū)間，每增加一個(gè)區(qū)間增加40元。

　　相關(guān)閱讀：

　　二手房交易稅費(fèi)--個(gè)人所得稅計(jì)算方法

　　納稅人：賣方

　　普通住宅2年之內(nèi)個(gè)人所得稅計(jì)算方法：{售房收入-購(gòu)房總額-(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;

　　2年以上(含)5年以下的普通住宅個(gè)人所得稅計(jì)算方法：(售房收入-購(gòu)房總額-印花稅)×20%。

　　出售公房個(gè)人所得稅計(jì)算方法：5年內(nèi)， (售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上免交。

　　注：對(duì)納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購(gòu)房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。