如果有對樓市方面有了解的，應(yīng)該都聽說過樓面價，可能很多人對這個詞感到很陌生，畢竟很多的專業(yè)用詞我們也不了解。但樓價和房價存在著一定的關(guān)系，這個我們要清楚，下面小編就來為大家介紹下樓面價是什么意思，樓面價和房價的關(guān)系。

一、樓面價是什么意思

樓面價指的是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r格。計算方法：出讓土地價格除以該土地允許的*建筑面積。*建筑面積受政府批準(zhǔn)的容積率控制。

樓面價的計算公式為：

樓面價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價÷規(guī)劃容積率

規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

例如，2月6日土拍中的209號地，土地面積為43347.07平方米，*容積率為3.0，*終成交價為33250萬元。樓面價=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

二、樓面價和房價的關(guān)系

一般來說，房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值。即房價：土地價格＋建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置*重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

房價的價格定位是由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

據(jù)推算，土地的成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還是要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至是更高。

三、樓面價怎么算土地成交

樓面價=土地總價格/建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建筑面積還有地下和一些不算容積率的面積）

房價中的樓面 土地價格計算和兩個指標(biāo)有關(guān)系,一是土地本身的價格,二是規(guī)劃容積率。

土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費(fèi)用；容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。

假設(shè)一個小區(qū) 土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種*得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）。

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