*近，房產(chǎn)市場(chǎng)出了件大事：蘇州調(diào)控加碼，限售5年！4月19日，中央時(shí)隔8個(gè)月重提“房住不炒”。直接原因就是因?yàn)?月份房產(chǎn)市場(chǎng)過熱，其中呼和浩特、貴陽、丹東三個(gè)城市漲幅超過20%，被央視直接點(diǎn)名。

中央就好像班主任，既然要“落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過高的要點(diǎn)名批評(píng)，也要樹立模范榜樣。（推薦閱讀：馬云預(yù)測(cè)2019年房?jī)r(jià)大變）

于是，蘇州就成了這個(gè)榜樣：5月11日蘇州調(diào)控加碼政策落地，5月12日《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》就播出了專題討論。

*條進(jìn)一步限制地價(jià)炒高；第二條新房3年限售；第三條二手房5年限售。

但其實(shí)，蘇州在2016年就出臺(tái)過調(diào)控政策，2017年，蘇州房?jī)r(jià)表現(xiàn)的比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大漲或者大跌。及早的調(diào)控讓蘇州的房?jī)r(jià)剎車也很早，然而剎車早，后續(xù)補(bǔ)漲的的空間就很大，因此調(diào)控效果也就持續(xù)了一年多，2018年房?jī)r(jià)再次暴漲，漲幅10%。

2019年，蘇州房?jī)r(jià)愈發(fā)瘋狂了。蘇州的漲幅*，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過第二名，基本上是一騎絕塵。

首先，蘇州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小覷，去年蘇州的GDP達(dá)到1.85萬億，人均14萬，排在北上廣深，杭州，成都之后，全國(guó)第七位，妥妥的強(qiáng)二線城市。人口上也有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，目前蘇州的常住人口有1075萬，其中有300多萬都是外來人口。這些都是蘇州房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素。

其次，過去蘇州并不在我國(guó)設(shè)定的房?jī)r(jià)調(diào)控70個(gè)城市之內(nèi)，因此限購(gòu)等政策比較寬松，比如擁有戶籍的家庭可以購(gòu)房3套，這在一線二線城市里是極其少見的，即便是沒有戶籍的家庭，只要有累計(jì)一年的社?；蛘呒{稅證明，就能夠買第1套房子，并且張家港以及常熟地區(qū)沒有限購(gòu)要求。

有錢，人多，政策寬松，房?jī)r(jià)不漲才奇了怪了。

蘇州調(diào)控會(huì)有效嗎

這次調(diào)控看上去陣仗不小，但其實(shí)細(xì)分析起來，力度并沒有表面上那么重。

這次調(diào)控的重點(diǎn)措施就是限售：新房限售三年，二手房限售五年，新房如果想要賣出，加上領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)間，起碼要五年之久，這就讓很多炒房客和*客望而卻步，想要通過短期炒房而牟利的人少了很多。

因?yàn)槌捶亢?客不敢入手二手房，導(dǎo)致二手房成交量下降，價(jià)格也就有了下降的空間。但是，這次限售僅限于工業(yè)園區(qū)。如果放在其他城市，限制一個(gè)漲價(jià)*兇的中心區(qū)域，等于直接抑制了全市的房?jī)r(jià)熱點(diǎn)。

可是蘇州不同，這個(gè)城市有一個(gè)反常識(shí)的特點(diǎn)：沒有市中心。

大部分城市都是以市中心為原點(diǎn)，向四周環(huán)狀散射發(fā)展，比如北京就是以二環(huán)內(nèi)的東城西城為中心，向四周鋪開，基本上憑環(huán)數(shù)就能大致判斷房?jī)r(jià)。而蘇州則是一核四城，每個(gè)區(qū)都有自己的中心。

限售僅限于工業(yè)園區(qū)，對(duì)其他城市中心來說，其實(shí)沒有什么本質(zhì)的影響。

而這次對(duì)園區(qū)下手，也是因?yàn)閳@區(qū)的二手房市場(chǎng)實(shí)在太熱了，新房被限價(jià)壓死了，但是二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)飆到每平米31796元了。

但是再看其他區(qū)，其實(shí)并沒有這種情況發(fā)生，雖然房?jī)r(jià)普遍有所上漲，但是和蘇州的經(jīng)濟(jì)、人口是相匹配的。所以說，只對(duì)園區(qū)下手，也就沒什么好奇怪的。

可以看出，國(guó)家對(duì)于“房住不炒”大原則的決心是非常堅(jiān)定的，各城市政府也都正在主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制上慢慢步入正軌。

而中國(guó)樓市又是政策市場(chǎng)，政策對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)格起決定作用，所以從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)不會(huì)再有太大的波動(dòng)，那么對(duì)于剛需來說，再去過分關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌的意義也就不大了。

我的建議是，在現(xiàn)階段，剛需想上車，可以多關(guān)注一下房貸利率。

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