1 房屋評估是什么

　　房屋交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產的估價。

　　房屋是特殊商品，是關系到居住的大事，房屋的好壞質量等在某種程度上說決定著人們的生活質量。所以人們一般不會在意房屋評估會花多少錢，而在意對于要買的房屋能夠定位精準，并且心中有數(shù)。

　　建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

　　土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

　　三通一平指水、電、道路通，土地平整。

　　七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

　　基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

　　房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

　　底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

　　補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

2 房屋評估收費標準

　　二手房評估價是指采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

　　影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當?shù)目紤]。

　　在二手房價格的測算上，要抓住以下三大因素。

　　一、房屋因素

　　舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。

　　房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。

　　二、環(huán)境因素

　　環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中小學區(qū)的為+15%。

　　三、心理因素

　　如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。

　　房地產評估收費標準

　　在房屋買賣過程中，房產有時候需要進行房地產評估，房地產評估費用是怎樣收取的，這是很多購房者關心的問題。房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。

3 房屋評估機構

　　房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受國務院建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設立。

　　一級資質

　　1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

　　2.從事房地產估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上;

　　3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上;

　　4.有15名以上專職注冊房地產估價師;

　　5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;

　　6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　8.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

　　9.有固定的經營服務場所;

　　10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

　　11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

　　12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

　　二級資質

　　1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

　　2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續(xù)4年以上;

　　3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上;

　　4.有8名以上專職注冊房地產估價師;

　　5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;

　　6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　8.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

　　9.有固定的經營服務場所;

　　10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

　　11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

　　12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。

4 房屋評估價內容

　　建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

　　土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

　　三通一平指水、電、道路通，土地平整。

　　七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

　　基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

　　房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

　　底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

　　補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。