1 銀行房貸是什么

　　銀行貸款，是指銀行根據(jù)國(guó)家政策以一定的利率將資金貸放給資金需要者，并約定期限歸還的一種經(jīng)濟(jì)行為。一般要求提供擔(dān)保、房屋抵押、或者收入證明、個(gè)人征信良好才可以申請(qǐng)。

　　而且，在不同的國(guó)家和一個(gè)國(guó)家的不同發(fā)展時(shí)期，按各種標(biāo)準(zhǔn)劃分出的貸款類(lèi)型也是有差異的。如美國(guó)的工商貸款主要有普通貸款限額、營(yíng)運(yùn)資本貸款、備用貸款承諾、項(xiàng)目貸款等幾種類(lèi)型，而英國(guó)的工商業(yè)貸款多采用票據(jù)貼現(xiàn)、信貸賬戶和透支賬戶等形式。

　　房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購(gòu)房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

2 銀行房貸利率計(jì)算器

　　利率特點(diǎn)

　　中國(guó)房貸利率是由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的。但是各個(gè)商業(yè)銀行執(zhí)行的時(shí)候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動(dòng)。

　　中國(guó)的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動(dòng)的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會(huì)比較，在增加利率之前和增加利率之后的情況。

　　平均利率

　　現(xiàn)行基準(zhǔn)利率 現(xiàn)行優(yōu)惠利率調(diào)整前基準(zhǔn)利率 調(diào)整前優(yōu)惠利率

　　10年固定利率貸款8.613% 6.930% 7.953% 7.099%

　　20年固定利率貸款 8.811% 7.580% 8.121% 7.246%

　　5年浮動(dòng)利率貸款5.760% 4.032% 5.918% 4.204%

　　30年浮動(dòng)利率貸款5.940% 4.158% 6.098% 4.350%

　　固定期為3年的混合利率貸款7.200% 6.120% 8.041% 7.069%

　　固定期為5年的混合利率貸款 7.290% 6.660% 8.121%

　　利率改動(dòng)

　　1、以一套建筑年代

　　在2007年9月，出售總價(jià)在100萬(wàn)左右的普通住宅為例，

　　當(dāng)前實(shí)行營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，該房產(chǎn)已滿兩年，出售免征營(yíng)業(yè)稅;待營(yíng)業(yè)稅政策過(guò)期后，該房產(chǎn)未滿五年，需全額征收營(yíng)業(yè)稅，即需繳納55000元營(yíng)業(yè)稅。

　　2、由于以營(yíng)業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到2009年年底，若2010年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則直接導(dǎo)致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。

　　而且，交易稅費(fèi)稅基的恢復(fù)也將會(huì)加大業(yè)主稅費(fèi)繳納的額度?？紤]到業(yè)主交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁已成慣例，稅費(fèi)政策的調(diào)整將會(huì)直接加大購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

　　3、以一套建筑年代在2007年9月，出售總價(jià)在100萬(wàn)左右的普通住宅為例，當(dāng)前實(shí)行營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，該房產(chǎn)已滿兩年，出售免征營(yíng)業(yè)稅;待營(yíng)業(yè)稅政策過(guò)期后，該房產(chǎn)未滿五年，需全額征收營(yíng)業(yè)稅，即需繳納55000元營(yíng)業(yè)稅

3 銀行房貸利率2016

　　商業(yè)貸款2016年限貸款利率

　　一年以內(nèi)(含一年)4.35

　　一至五年(含五年)4.75

　　五年以上4.9

　　個(gè)人住房公積金貸款2016五年以下(含五年)2.75

　　五年以上3.25

　　上述為房貸的基準(zhǔn)利率，除公積金貸款利率是固定的外，各個(gè)銀行在每個(gè)地區(qū)執(zhí)行的實(shí)際利率都會(huì)有小幅度的上浮或打折，需要咨詢當(dāng)?shù)氐你y行支行。

4 銀行房貸利率

　　2005年3月，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，將貸款利率的上限打開(kāi)，并再次重申下限利率為基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí)，地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由2成提高到3成。

　　2006年5月，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》，規(guī)定從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于3成;但對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例2成的規(guī)定。

　　2006年8月，央行在上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)，為了進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化，將其利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍，個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。

　　2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%;對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　2008年，央行發(fā)布通知決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　國(guó)務(wù)院2010年4月17日下發(fā)房貸新政，要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。即對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的購(gòu)房者，采取貸款首付比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍的操作標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。與此同時(shí)，部分銀行已經(jīng)暫停了對(duì)“第三套及以上住房”的放貸業(yè)務(wù)。

　　2012年6月8日和7月6日，央行連續(xù)兩次宣布降息，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率將從年初的7.05%降到6.55%，累計(jì)降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。由于多數(shù)銀行的住房按揭貸款利率按“次年調(diào)整”的方法計(jì)算，即從利率調(diào)整后的第二年的1月1日起，按上一年末12月31日當(dāng)天的新利率執(zhí)行。所以多數(shù)老貸款購(gòu)房者下月起能享受到降息之后的實(shí)惠。