1 銀行按揭是什么

　　銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。

　　銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。

　　按揭作為一種抵押貸款，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，本身就存在著風(fēng)險(xiǎn)。以2007年一季度時(shí)美國(guó)次級(jí)按揭的蝴蝶效應(yīng)引發(fā)的全球金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，由于按揭這種融資方式，部分決定于房市的市場(chǎng)狀況，當(dāng)市場(chǎng)利率上升，房市低迷時(shí)，貸款人的還款能力就有可能受到影響，銀行也就相應(yīng)面臨著巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)積聚到一定的程度時(shí)，就有可能有朝一日，暴發(fā)出巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。9月份部分商業(yè)銀行提高按揭首付比例的做法在一定程度上也是出于防范這一風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

2 銀行按揭貸款流程

　　(以建行辦理七成十年按揭為例)一般是：

　　1、購(gòu)房者與房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售(銷售)契約》，并交納30%房?jī)r(jià)款;

　　2、到銀行指定的律師事務(wù)所申請(qǐng)辦理貸款手續(xù)，提供銀行要求的資信證明資料(見(jiàn)下文)，由該律師事務(wù)所進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查后出具《法律意見(jiàn)書》，上報(bào)銀行批準(zhǔn)。

　　3、銀行根據(jù)《法律意見(jiàn)書》審核后，決定是否批準(zhǔn)該按揭申請(qǐng)：

　　(1)銀行批準(zhǔn)，由律師所安排申請(qǐng)人與銀行簽訂按揭合同，代理申請(qǐng)人辦理預(yù)售合同現(xiàn)房房產(chǎn)證抵押登記手續(xù);

　　(2)銀行不予批準(zhǔn)，申請(qǐng)程序終結(jié)。申請(qǐng)人與發(fā)展商另行簽訂付款協(xié)議或按照原購(gòu)房合同中的有關(guān)條款履行。

　　需要向銀行提供的文件包括：

　　●申請(qǐng)人個(gè)人資信證明：

　　1、申請(qǐng)人一般須為兩人以上。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供一份申請(qǐng)書，表明兩人愿意共同申請(qǐng)貸款，共同承擔(dān)還款義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)提供兩人的身份證、戶口本、結(jié)婚證明、外籍人士護(hù)照，港澳臺(tái)人士回鄉(xiāng)證等及兩人一寸照片若干。

　　2、出示申請(qǐng)人各自單位出具的收入證明及納稅證明。有兼職的，出具兼職收入證明。

　　3、提供個(gè)人財(cái)務(wù)情況，包括有存款情況(人民幣外幣)，擁有私車情況，有價(jià)證券及其他資產(chǎn)情況。應(yīng)出示存折原件或銀行出具的存款證明。

　　4、貸款申請(qǐng)人提供保人的，對(duì)自然人保人，要求有固定的職業(yè)，固定的收入，有還款能力，同時(shí)要在申請(qǐng)貸款的建行開(kāi)立戶頭，存入不低于月還款額6倍的存款。

3 銀行按揭貸款利率計(jì)算器

　　(一)短期貸款

　　1.六個(gè)月(含)5.6%

　　2.六個(gè)月至一年(含)6%

　　(二)中長(zhǎng)期貸款

　　1.一至三年(含)6.15%

　　2.三至五年(含)6.4%

　　3.五年以上 6.55%

　　銀行按揭貸款利息怎么算?款對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，最關(guān)注的當(dāng)然是利息了，那么，貸款利息怎么算呢?根據(jù)實(shí)際情況，貸款利息多少主要取決于各家貸款機(jī)構(gòu)的貸款利率 (一般在央行規(guī)定的利率范圍內(nèi)浮動(dòng))以及還款的方式。由于還款方式不一樣，比如等額本金還款法、等額本金還款法等，使得每月需要交納的貸款利息都是不一樣 的。不過(guò)，無(wú)論什么貸款方式，貸款利息都有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則。

　　利息計(jì)算公式

　　1.當(dāng)月貸款利息=上月剩余本金*貸款月利率;

　　2.當(dāng)月已還本金=當(dāng)月還款額-當(dāng)月貸款利息;

　　3.上月剩余本金=貸款總額-累計(jì)已還本金;

　　樓市瘋狂的成交量，讓銀行按揭貸款下款速度越來(lái)越慢，不少銀行紛紛將首套房貸款利率調(diào)回基準(zhǔn)利率。那么貸款基準(zhǔn)利率是多少呢?2014年央行沒(méi)有調(diào)整銀行按揭貸款基準(zhǔn)利率，現(xiàn)行的貸款基準(zhǔn)利率仍然是按照2012年7月6日調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4 銀行按揭貸款

　　從現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人(亦即借款申請(qǐng)人)、保險(xiǎn)公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為：

　　1、銀行與購(gòu)房人之間的借貸關(guān)系。

　　購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房(或商業(yè))抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。因此，購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購(gòu)房人為借款人。

　　2、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。

　　購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人，其與開(kāi)發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開(kāi)發(fā)商為出賣人，購(gòu)房人系買受人。